О ВЛИЯНИИ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ

НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ *

 

 

АНТОН Д. РУДОКВАС

Кафедра гражданского права

Санкт-Петербургского Государственного Университет

 

open in pdf

 

 

Если имена неправильны,

то слова не имеют под собой оснований.

Если слова не имеют под собой оснований,

то дела не могут осуществляться

Конфуций

 

 

SommaRiO: 1. Введение. – 2. Публичная достоверность ЕГРН. – 3. Возражение на внесенную в реестр запись и недобросовестность последующего приобретателя. – 4. Предварительная запись в реестр. – 5. Принцип внесения. – 6. Заключение. – References. – Abstract.

 

 

1. – Введение

 

Можно счесть банальностью тезис о том, что введенная в России в 1997 году система государственной регистрации прав на недвижимость в своих основных чертах воспроизводит соответствующую систему, существующую в Германии. Это утверждение в последние десятилетия получило тем больше оснований, что в ГК РФ появились такие институты, как возражение против внесенной записи[1], а равно норма о том, что участники оборота вправе полагаться на достоверность записи в ЕГРН[2].

В первом приближении упомянутые законоположения весьма похожи на их немецкие аналоги, что дало законодателю основания прямо указать на то, что реестру недвижимости в России присуща такая характеристика, как публичная достоверность[3]. Однако смущает тот факт, что видимая близость регистрационных систем двух стран тем не менее не гарантирует идентичных благоприятных последствий их присутствия в позитивном праве Германии и России.

Так, в статье, опубликованной в 2013 году, немецкий цивилист Петер Лиммер констатировал, что за всю свою долгую профессиональную практику, связанную с оборотом недвижимости, ему ни разу не довелось столкнуться с ситуацией недостоверности регистрационной записи[4]. В то же время в Российской Федерации недостоверность записи в ЕГРН обнаруживается весьма часто, что обусловливает неизменный интерес участников оборота и профессионального сообщества юристов к условиям защиты добросовестного приобретателя недвижимости.

Более того, в этом смысле российская ситуация очень похожа на ситуацию в США, которую тот же П. Лиммер описывает как нетерпимую, поскольку из-за несовершенства системы государственной регистрации прав на недвижимость в этой стране участники оборота не чувствуют себя защищенными от возможной эвикции, ввиду неизменного действия правила Nemo Dat (то есть «никто не может передать прав больше, чем имеет сам»). Чтобы хоть как-то обезопасить себя, они вынуждены проводить дорогостоящие процедуры глубокой проверки титула отчуждателя (due diligence), и прибегать к страхованию титула на случай возможной эвикции[5].

Впрочем, такая практика в России тоже не развита, так что оказывается, что отечественная ситуация хуже не только чем в Германии, но она вызывает сожаление даже в сравнении с теми юрисдикциями, в которых публичная достоверность реестра прав на недвижимость и не декларируется. В этой связи обращает на себя внимание то немаловажное обстоятельство, что те институты немецкого права, которые российский законодатель в нем позаимствовал, оказались имплементированы в отечественное законодательство в измененном виде, а их осмысление судебной практикой лишь усугубило эффект этих мутаций. В дальнейшем мы рассмотрим четыре примера такого рода.

 

 

2. – Публичная достоверность ЕГРН

 

В российском законодательстве, доктрине и судебно-арбитражной практике принцип публичной достоверности подвергся отождествлению с защитой добросовестности приобретателя. Между тем, для немецкого права это – разные понятия.

Как справедливо отметил упомянутый П. Лиммер, публичная достоверность реестра в Германии зиждется на фикции действительности записи даже в случаях недействительности оснований ее внесения. Это выражается в том, что если лицо приобретает зарегистрированное право или долю в таком праве по юридической сделке ( § 829 (1) ГГУ), или производит исполнение лицу, чье право зарегистрировано в реестре (§ 893 ГГУ), или если такое лицо или иное лицо на основании упомянутого права вступает в юридическую сделку, не подпадающую под действие § 892 ГГУ, направленную на изменение содержания данного права, его прекращение, или отказ от него и т.д. (§ 893 ГГУ), то содержание реестра для него действительно (фикция действительности в позитивном и негативном смыслах)[6].

Любое ограничение распорядительной власти обладателя зарегистрированного права, не внесенное в реестр, для указанного лица не имеет правового эффекта (фикция действительности исключительно в негативном смысле). Фикция действительности зарегистрированного по недействительному основанию права знает лишь два исключения, когда она не действует, а именно: внесение в реестр возражения против действительности записи, и позитивное знание приобретателя о недействительности основания внесения записи, то есть – его злой умысел.

Конечно, со времени римского права известно, что злой умысел может быть доказан посредством предположений[7], и что в договорных отношениях грубая неосторожность приравнивается к умыслу[8], однако в любом случае, такой подход кардинально отличается от защиты добросовестного приобретателя, который признается добросовестным потому, что он не просто не знал, но и не мог знать о неуправомоченности отчуждателя.

В этом смысле показателен следующий казус из практики ВС ФРГ: приобретатель был настолько беспечен, что не обратился перед совершением сделки к реестру для получения выписки, чтобы удостовериться, с кем он имеет дело. Впоследствии выяснилось, что хотя на момент совершения сделки регистрационная запись на имя отчуждателя в реестре имелась, однако она была внесена по недействительному основанию. Тем не менее, принцип публичной достоверности реестра защитил беспечного приобретателя[9].

Вполне очевидно, что при оценке его добросовестности в современном российском контексте он был бы признан недобросовестным приобретателем со всеми вытекающими из данного факта печальными для него последствиями.

Вследствие действия принципа публичной достоверности, в исследовании приобретателем титула отчуждателя нет необходимости, ведь любой, кто заключает сделку с лицом, чье право внесено в реестр, приобретает данное право. Напротив, для признания приобретателя добросовестным проверка им титула отчуждателя, насколько таковая объективно возможна при данных обстоятельствах, является необходимым условием.

Таким образом, сравнение с германским правом демонстрирует противоречивость пункта 6 ст. 8.1 ГК РФ.

 

 

3. – Возражение на внесенную в реестр запись и недобросовестность последующего приобретателя

 

Включение в ГК РФ института возражения на внесенную запись (п.7 ст. 8.1 ГК РФ) обессмысливается тем, что отсутствие в реестре такого возражения само по себе не делает приобретателя добросовестным[10]. Между тем, согласно § 892 ГГУ, лишь наличие в реестре такого возражения, либо знание приобретателя о недостоверности записи в реестре (то есть его злой умысел, логически рассуждая дающий основание и для его уголовного преследования по обвинению в хищении чужого имущества) могут опорочить действительность приобретения того, кто приобретает вещное право от правообладателя, чье право зарегистрировано в реестре[11].

Следует отметить, что в этом последнем случае исключение из принципа публичной достоверности на самом деле избыточно. Приобретатель, сознательно приобретающий чужое имущество от неуправомоченного  отчуждателя не был бы защищен от иска потерпевшего, направленного на возврат утраченного им имущества и права собственности на него, даже в отсутствие в ГГУ упомянутого исключения из принципа публичной достоверности реестра, и несмотря на наличие в германском праве абстрактного «вещного договора» (для недвижимости – Auflassung). Ведь как отмечает Рольф Кнютель: «согласно принципу абстракции, также в случае недействительности купли-продажи, то есть отсутствия каузы, приобретатель может получить право собственности. От этого последнего (уже субъекта данного права) второй приобретатель может затем приобрести право собственности, даже если он знает, что его правопредшественник – первый приобретатель – приобрел без каузы, что представляется несправедливым многим авторам, не учитывающим, что в описанных случаях можно прибегнуть к иску о злом умысле (actio de dolo)»[12]. Иными словами, немецкий юрист указывает на применимость в подобной ситуации деликтного иска, имеющего своим предметом возврат именно того, что было утрачено и права собственности на него. Его правовым основанием выступает исключительно злой умысел (dolus) приобретателя истребуемого имущества, который и делает его поведение противоправным, формируя таким образом усеченный состав деликта. 

При этом важна не недобросовестность ответчика в ее привычном для российской доктрины понимании, а именно его позитивная осведомленность об отсутствии каузы приобретения у отчуждателя (злой умысел - dolus).

В этой связи следует иметь в виду относимое в обсуждаемом аспекте к данной проблематике рассуждение Родольфо Сакко по поводу последствий двойной купли-продажи в немецком праве: «В Германии, где обязательственный договор купли-продажи не переносит право собственности на приобретателя, если продавец производит отчуждение товара третьему лицу, соучастнику мошенничества, это отчуждение будет основанием деликтной ответственности, с тем результатом, что (поскольку в этой стране возмещение вреда всегда, когда это возможно, осуществляется в форме возврата такого же или того же самого имущества) третье лицо – соучастник будет обязано совершить традицию в пользу первого приобретателя. Поэтому на самом деле распорядительная власть в Германии переходит по той же системе, что и в странах консенсуальной системы. С момента заключения договора отчуждение третьему лицу – недобросовестному приобретателю становится невозможным.

Однако лишь с момента традиции покупатель действительно гарантирован от риска того, что продавец произведет отчуждение добросовестному приобретателю. Конечно, есть и отличия. В Германии не имеет значения общая недобросовестность, и наказуем только злой умысел. Но это вторичные отличия. Немецкая норма проникла в Австрию вместе с новеллами Унгера, для которого сверхзащита покупателя не является специфической чертой германского права. Эта норма явно имеет тенденцию к проникновению во все те страны, где купля-продажа не ограничивается передачей права собственности, и получается защита, которую мы можем назвать защитой против третьих лиц – соучастников»[13].

Здесь речь идет о том же самом иске, о котором упоминает Р. Кнютель, но в контексте несколько иной ситуации.

Что касается отечественного правопорядка, то частные случаи применения такого рода иска можно усмотреть в законоположениях абзаца 2 пункта 2 ст. 46 ГК РФ, а равно и пункта 4 ст. 141.1 ГК РФ, что открывает возможность для аналогии закона. При этом телеологическое толкование статьи 1082 ГК РФ делает возможным по примеру немецкого права рассматривать в качестве предмета требования по деликтному иску возврат, поскольку это возможно, того же самого имущества и права собственности на него, утрата которого ввиду злоумышленных действий ответчика и породила основания для удовлетворения данного иска.

 

 

4. – Предварительная запись в реестр

 

Правовая природа предшествующей регистрации вещного права предварительной записи (Vormerkung) в ГГУ обеспечивает тот уровень защиты доверия в обороте недвижимости, который отсутствует в ГК РФ. Уже при принятии ГГУ указанная регистрация права требования понималась таким образом, что она порождает явление, именовавшееся в римском праве actio in rem scripta – «иск, приписанный к вещи»[14], обоснованием которого является манифестированная в §§ 883 [15] и 888 [16] ГГУ относительная ничтожность распоряжения недвижимостью, противоречащего содержанию предварительной записи.

По этой причине, должником по обязательству о передаче вещи в собственность кредитора является любой правопреемник первоначального должника, приобретший на нее данное право. То есть здесь мы имеем дело с т.н. «обязательством с блуждающим пассивным субъектом», или как его еще иногда называют – «вещным обязательством», или правильнее сказать – «обязательством, связанным с вещью» (obligatio propter rem)[17].

Таким образом германский законодатель раз и навсегда решил вполне актуальную для современной России проблему последствий заключения нескольких договоров об отчуждении одного и того же объекта недвижимости с разными приобретателями. Впрочем, данное законоположение применяется в Германии и для других целей, например, для удержания отчуждателем за собой права обратного выкупа недвижимости либо для закрепления обязательства собственника по наступлении известного условия предоставить или отменить определенное вещное право, например – сервитут[18].

Однако следует иметь в виду, что в Германии отсутствие предварительной записи в реестре опять же не спасет приобретателя в случае его позитивного знания о том, что он приобретает от лица, которое по договору обязано передать право собственности на эту недвижимость предшествующему приобретателю. По наблюдению Р. Сакко, хотя германское право прямо не восприняло конструкцию римско-канонического права ius ad rem, делающую обязательственное право противопоставимым любому третьему лицу, знающему о его существовании[19], однако «эта конструкция оставила в наследство юристам ареала германского и австрийского права идею о том, что кредитор по обязательству dare защищен против мошеннической продажи имущества, произведенной должником в пользу третьего лица-сообщника, и против его безвозмездного отчуждения (на приобретателя возлагается ответственность либо за деликт, либо за неосновательное обогащение)»[20].

По высказанному в свое время справедливому замечанию создателя ГК Нидерландов Мейерса, actio de dolo как деликтный иск, имеющий предметом требования возврат утраченного имущества и права собственности на него, является функциональным суррогатом виндикации, по большей части нивелирующим различия между правовыми системами,  признающими абстрактность распорядительной сделки, и всеми прочими, так что спор о предпочтительности той или иной из этих систем оказывается по сути беспредметным. При этом он настаивал на том, что такой иск может быть обоснован общими положениями деликтного права, а значит специальная норма, закрепляющая его в законе, просто избыточна[21].

 

 

5. – Принцип внесения

 

Вещный эффект для недвижимости в немецком праве жестко увязан с принципом внесения. Незарегистрированное в реестре право не может действовать для третьих лиц (erga omnes). В первом приближении аналогичные положения можно найти и в ГК РФ. В частности, пункт 2 ст. 551 ГК РФ (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость) гласит: Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Однако на практике они были проигнорированы или истолкованы превратно, что видно из того, что в разъяснениях высших судов было признано, что покупатель, которому передано фактическое владение недвижимостью (понимаемое в римском смысле как физическое над ней господство), становится ее законным владельцем, защищенным в порядке статьи 305 ГК РФ. 

Как отмечается в абзаце 3 п 60 Постановления 10/22: «После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».

Иными словами, такой владелец защищается виндикационным и негаторным исками. Последнее с неизбежностью означает, что он оказывается управомоченным лицом в абсолютном правоотношении со всеми третьими лицами в связи с обладанием данной вещью. При этом фактическое владение недвижимостью на самом деле зачастую представляет собой юридическую фикцию, не распознаваемую третьими лицами (что особенно характерно для земельных участков, объектов незавершенного строительства и т.п.)[22].

В то же время данный пункт Пост. 10/22 вступает в логическое противоречие с последним абзацем следующего за ним пункта 61: «Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи». Тем счастливым покупателем, переход права собственности к которому зарегистрирован, не обязательно является тот покупатель, которому ранее передано фактическое владение, хотя бы потому что ввиду эфемерности понятия «фактическое господство» применительно к упомянутым выше объектам недвижимости физически ничто не мешает повторной (и даже многократной) передаче владения таким объектом другим приобретателям.

Конечно, можно было бы попытаться объяснить упомянутое несовершенство отечественного оборота тем обстоятельством, что из немецкого опыта на российской почве восприняты не все те конструкции, которые в совокупности обеспечивают защиту доверия в обороте.

В частности, имеется в виду непризнание в российском праве абстрактного вещного договора, наличие которого в российском праве, по мнению его адептов[23], при правильной постановке интерпретации действующего законодательства выводимо из буквального прочтения ст. 1106 ГК РФ (Последствия неосновательной передачи права другому лицу).

Однако, защитный эффект этой конструкции в любом случае не обнимает собой, в частности, те примеры мошеннических действий по отчуждению чужой недвижимости, которые П. Лиммер приводит в качестве типичных и относительно массовых на данный момент случаев распоряжения чужой недвижимостью неуправомоченным лицом в США[24], и которые также «на слуху» даже из сообщений СМИ в современной России.

Речь идет о т.н. identity theft, то есть «краже личности», иными словами - сделке, заключенной как правило неустановленным лицом под чужой личиной, путем подлога документов и подделки подписей, будь то бумажных или электронных.

Абстрактный вещный договор в Германии теоретически защищает доверие к сделке приобретателя и его правопреемников в ситуации, когда приобретение осуществляется от собственника, притом, что в силу тех или иных причин распорядительная сделка как таковая – действительна, а обосновывающий ее обязательственный договор – нет.

Такая ситуация практически представима нечасто, с учетом того, что во многих случаях один и тот же порок обессиливает и обязательственный договор, и совершаемую во исполнение его распорядительную сделку[25].

Для ситуации распоряжения неуправомоченным лицом чужим имуществом абстрактность распорядительной сделки не имеет особого значения, поскольку в отсутствие права собственности у отчуждателя последняя сама по себе все равно не способна произвести тот правовой эффект, на который направлена воля сторон данной сделки.

Кроме того, следует иметь в виду, что принцип автономии вещного договора от обязательственного договора был проблематизирован с введением в 1953 г. нормы § 925а ГГУ[26], которая возлагает на регистратора, уполномоченного на принятие соглашения сторон о передаче права собственности на недвижимое имущество (вещного договора — Auflassung) для внесения регистрационной записи, обязанность проверять наличие в его основании действительного договора.

Хотя с тех пор появились судебные решения, подтвердившие старинный принцип немецкого права, что в силу абстрактности вещного договора переход права собственности должен быть зарегистрирован даже при обнаружившейся ничтожности обосновывающего его обязательственного договора[27], нельзя не согласиться с мыслью о том, что появление комментируемой нормы существенно ослабило принцип абстрактности вещного договора, хотя бы потому, что одновременная проверка регистратором и обязательственного договора и вещного договора позволяет ему выявить возможные ситуации недействительности обоих договоров ввиду одного и того же порока сделки. Кроме того, по немецкому праву до обращения к регистратору сделка должна быть нотариально удостоверена, и именно обязательное нотариальное удостоверение служит мощным фильтром, блокирующим представление для регистрации права правоустанавливающих документов, содержание которых противоречит закону, позволяя поэтому органам государственной регистрации ограничиться формальной проверкой документов на предмет их соответствия требованиями закона, не верифицируя с этой точки зрения их содержание[28]. Очевидно, что выполнить требование § 925a ГГУ будет невозможно, если нотариус не удостоверит лежащий в основании Auflassung обязательственный договор, а значит – абстрактность вещного договора все равно не поспособствует регистрации перехода права собственности по недействительному основанию его передачи.

Вдобавок, несмотря на теоретическое разграничение вещных и обязательственных сделок, которые накапливаются для фактического состава приобретения, на практике в Германии для сокращения издержек на нотариальное удостоверение их часто объединяют в одном документе, поскольку Auflassung должна быть выражена перед нотариусом в присутствии отчуждателя и приобретателя (§ 925 ГГУ)[29].

 

 

6. – Заключение

 

Таким образом, отсутствие в России ожидаемых благоприятных для оборота последствий заимствования немецкой регистрационной системы явно обусловлено не отказом отечественной цивилистики от трансплантации в российский правопорядок абстрактного вещного договора, а иными причинами. В частности, П. Лиммер видит основу действительной публичной достоверности немецкого реестра прав на недвижимость прежде всего в обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, что и позволяет возложить на регистратора лишь функции формального контроля представленных для регистрации правоустанавливающих документов без оценки правомерности их содержания[30]. Между тем, в отечественном праве такое удостоверение является не общим правилом, а лишь исключением из него, несмотря на то что такого рода исключения по действующему законодательству весьма многочисленны.

В любом случае, для улучшения ситуации прежде всего надо назвать вещи своими именами, и прежде всего - признать, что публичной достоверностью отечественный ЕГРН не обладает, несмотря на декларирование таковой в ГК РФ, а остальные созданные «по мотивам» немецкого права институты, призванные данному принципу споспешествовать, на отечественной почве не приживаются, поскольку лишены своих сущностных черт. После такой честной констатации очевидного уже можно дискутировать, нужен ли обороту недвижимости в Российской Федерации данный принцип, или предпочтительнее оставить все как есть, защищая приобретателей движимого и недвижимого имущества по единым правилам защиты добросовестного приобретателя, несмотря на практические издержки такого подхода. В противном случае дискуссии о путях повышения защищенности оборота недвижимости в Российской Федерации будут неизменно напоминать поиски в темной комнате отсутствующей в ней черной кошки, а любые попытки законодателя исправить ситуацию окажутся «покушением негодными средствами».

 

 

References

 

Бартошек М. Римское право: понятия, термины, определения. [Bartosek M. Roman Law: Concepts, Terms, Definitions] (in Russian). Мoscow: Legal Literature.1989.

Бердников В.В. Распорядительная сделка как способ изменения имущественно-правового положения лица [Berdnikov V.V. Dispositive Transaction as a Method of Changing the Property and Legal Status of a Person] (in Russian).  // Legislation. 2002. №№ 2, 3

Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. [Berngeft F., Koler J. Civil Law of Germany] (in Russian). Saint Petersburg: Senate Typography.1905

Белов В.А. Гражданское право: общая и особенная части. [Belov V.A. Civil Law: General and Special Parts ] (in Russian). Мoscow: Centre JurInforR. 2003.

 Грачев В.В. Правовая природа традиции [ Gratschjow W.W. Legal nature of the Tradition] (in Russian).  // Collection of papers for the 55^th anniversary of E.A. Krascheninnikow / ed. P.A. Varul. Jaroslavl: Jaroslavl State University. 2006. P. 16 — 35;

Крашенинников Е.А. Фактический состав сделки [ Krascheninnikow E.A. The Set of Facts of Transaction] (in Russian) // Commercial Law Essays. Jaroslavl: Jaroslavl State University. 2004. Issue 11. 

Cohn E. J. (ed.).  Manual of German law. Vol. I. General Introduction. Civil Law. London. 1968.

van Erp S (JHM), Akkermans B. (eds). Cases, Materials and Text on National, Supranational and International Property Law. Oxford: Hart Publishing. 2012

Knütel R. Vendita e trasferimento della proprietà nel diritto tedesco // Vendita e trasferimento della proprietà nella prospettiva storico-comparatistica. Atti del Congresso Internazionale Pisa-Viareggio-Lucca 17-21 aprile 1990. Tomo I / A cura di Letizia Vacca. Milano. 1991. P.287 – 303.

Limmer P. Property Transactions and Certainty of Title Transfer // European Review of Contract Law. 2013. Vol. 9. № 4. P. 387 - 408

Michaels R. Sachzuordnung durch Kaufvertrag. Traditionsprinzip, Konsensprinzip, ius ad rem in Geschichte, Theorie und geltendem Recht. Berlin: Duncker @ Humblot 2002.

Рудоквас А.Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности   [ Rudokvas A.D. Controversial Issues of the Doctrine of Acquisitive Prescription ] (in Russian). Мoscow, Zakon, 2011.

Савенков А.В. Догматическое и политико-правовое обоснование вещных обязательств [ Savenkov A. V. Dogmatic and Political-Legal Justification of the Real Obligations] (in Russian) // Jurisprudence. 2020. Vol.64. № 3. P. 352 – 372

Sacco R. Conclusioni / Vendita e trasferimento della proprietà nella prospettiva storico-comparatistica. Atti del Congresso Internazionale Pisa-Viareggio-Lucca 17-21 aprile 1990. Tomo I / A cura di Letizia Vacca. Milano. 1991. 

Sacco R. Relazioni di sintesi / Vendita e trasferimento della proprietà nella prospettiva storico-comparatistica. Atti del Congresso Internazionale Pisa-Viareggio-Lucca 17-21 aprile 1990. Tomo II / A cura di Letizia Vacca. Milano. 1991

Венкштерн М. Основы вещного права [Wenckstern M. Basics of Property Law] (in Russian) / Problems of Civil and Commercial Law of Germany. Мoscow: Beck 2001. P. 161 – 226.

 

 

Abstract

 

О влиянии регистрационной системы на оборот недвижимости

Публичная достоверность реестра недвижимости декларируется в Гражданском кодексе России как базовый принцип регистрации прав на недвижимость по российскому праву. Однако в действительности публичная достоверность регистрационных записей отсутствует, поскольку она неосознанно смешалась законодателем с защитой добросовестного приобретателя, применяемой к движимым вещам. Эта путаница оборачивается большим количеством споров о правах на недвижимость, почти невозможных в Германии. Некоторые иные институты немецкого права, призванные подкрепить публичную достоверность реестра, такие как возражение на внесенную запись и предварительная запись, не заимствованы отечественным законодателем в надлежащей форме. Все это не способствует доверию к данным реестра недвижимости, несмотря на его внешнюю схожесть с германским образцом.

 

Ключевые слова: сделки с имуществом; сделки с недвижимостью; регистрация перехода права собственности; регистрационная система; регистрация прав на недвижимость; публичная достоверность реестра.